年關將至，樓市調控是否尚存變數？2013市場能否會出現轉機？
    本期專題將從政策、市場等方面著手，邀請多位莆田業內專家共同把脈“十八大”后的莆田樓市走向。

[政策宏觀研判]

十八大
將給我們帶來什么

    十八大已經閉幕了，而十八大提出的一系列宏偉目標則已進入了緊鑼密鼓的實施階段。
    縱觀十八大報告全篇內容，為我們展現出8年后的幸福美好生活：全面建成小康社會，城鄉居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平全面提高，社會保障全民覆蓋，學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居……

    那么，對于住房及房地產行業方面，十八大將給我們帶來什么？十八大的報告為我們傳遞了以下政策預期。

首先 住房制度更為明確

    十八大報告提出，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理；加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點；在住有所居上持續取得新進展。這說明在今后的8年期間，我們國家在解決居民住房問題方面是堅持市場配置與政府保障“兩條腿”走路的雙軌制度。當前，我國城鎮人口中約有1.3億的低收入群體，這些人的住房問題是一個重大的社會問題。而保障低收入人群的住房問題是在近幾年才得以重視，因此在今后一段時期，加強保障性住房建設和管理，將是各級政府的主要職責之一。以這一基本制度為主導，與之相關的財稅、金融、戶籍、土地等制度將進一步改革創新，使我國今后一段時期的城鄉住房制度更明確、更穩定。

其次 住房需求更為明顯

    十八大報告講到，要千方百計增加居民收入，努力實現居民收入增長和經濟發展同步，到2020年城鄉居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平全面提高，全面建成小康社會；收入分配差距縮小，社會保障全民覆蓋。這勢必增加城鄉居民對住房的需求。
    住房需求按性質分，一部分是剛性需求，另一部分是改善需求。
    剛性需求包括原來城鎮居民中那些尚未購房的群體，舊城改造中以貨幣補償的被征收人，以及城鎮化快速進程中產生的新的城鎮居民。十八大報告中提出，加快改革戶籍制度，有序推進農業轉移人口市民化，努力實現城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。當前我國城鎮化率正以每年大約1個百分點的速度不斷上升，因此每年就有1000多萬的新增市民，按2011年全國城鎮居民人均住房面積32.7平方米算，相應地每年產生約4億平方米的住房需求量。
    改善型需求方面。隨著人們生活水平的提高，對住房的品質、檔次需求也不斷提升，消費結構不斷升級，人均住房面積也將隨之上升，這也是老百姓全面實現小康的一個重要指標。近年來全國城鎮居民人均住房面積每年平均增長近1平方米，一年就需新增6億多平方米的住房面積。
    上述二部分合計，得出在今后一段時期，我國每年需新增約10億平方米的住房面積。另外還有大規模的舊城改造安置房以及保障性住房。

第三  住宅品質更為優越

    十八大報告提出，資源節約型、環境友好型社會建設取得重大進展；加快建立生態文明制度，健全國土空間開發、資源節約、生態環境保護的體制機制，推動形成人與自然和諧發展現代化建設新格局；控制開發強度，調整空間結構，促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀。這一點落實到住宅產業上，節能減排環保省地的開發模式將是今后房地產業發展的必然趨勢。加大科研投入，提高住宅產業化發展水平。同時住宅小區配套更加齊全、環境更加優美，全裝修比例不斷增加，宜居程度不斷提高。

第四 開發領域更為廣闊

    十八大報告中提到，國家要加大對農村和中西部地區扶持力度，改善人民生活；要推動城鄉發展一體化，加大統籌城鄉發展力度，促進城鄉共同繁榮；深入推進新農村建設和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。因此今后房地產開發的領域，除了原來一到四線的城市作為主戰場外，小城鎮、鄉村和中西部較落后的地區都將成為通過房地產開發改善民生的重要領域。為了改善人居環境，改變城市面貌，城鎮危舊房、棚戶區改造也將成為房地產開發的主要對象。另外，隨著政府對保障性住房建設力度的加強，相關職能部門正在制定鼓勵企業參與保障性住房建設的政策措施，這對企業參與投資開發各類保障性住房項目具有廣闊的空間。

第五 開發方式更為創新

    十八大報告指出，以科學發展為主題，加快轉變經濟發展方式；要適應國內外經濟形勢新變化，加快形成新的經濟發展方式；著力激發各類市場主體發展新活力，著力增強創新驅動發展新動力，不斷增強長期發展后勁；必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點，著力解決制約經濟持續健康發展的重大結構性問題。對于房地產行業來講，創新房地產開發方式、調整產品開發結構，是整個行業可持續發展的必然要求。
    在產品開發方面，除了傳統的住宅地產、商業地產開發外，應從社會經濟發展的需要出發，加快旅游地產、教育地產、產業園區、老年社區等專屬地產的開發。
    在開發對象方面，報告中提出，改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例；加快完善城鄉發展一體化體制機制，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。這說明國家將通過土地制度的改革，采取措施盤活舊城鎮、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地的有效供應。同時，通過與土地制度相關聯的農村宅基地制度、農村建設用地制度、土地出讓金與租金等制度的改革，釋放出農民對新型住房制度的需求，促進城鄉一體化建設，緩解城市人口壓力，是今后房地產開發面臨的新的任務。

第六 市場調控更為明朗

    在十八大記者招待會上，住房和城鄉建設部部長姜偉新在答記者問中表示“房地產市場調控政策現在還沒想放松?！睂τ谙乱徊秸{控的方向，十八大報告中提出，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，必須更加尊重市場規律，更好發揮政府作用；健全現代市場體系，加快改革財稅體制。這說明下一步將通過深化經濟體制改革，處理好政府和市場的關系，完善房地產市場調控體系。通過財稅體制改革和金融體制改革等，使調控的方式更加法制化、制度化和常態化，進一步強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能。政府則主要通過編制和實施住房建設規劃，調整住房供應結構，引導市場未來預期，加強市場秩序監管等調控手段，確保房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、房價基本平穩、市場基本規范，從而促進整個房地產行業的持續健康發展。（莆田市住房和城鄉建設局  陳志強）

[地產會客廳]

十八大后的“年關”如何過？

    邁入年關，不少購房者在觀望中考慮到底是在年底出手還是等到明年再買。而為了打好年末沖關戰，開發商們更希望在此時出奇制勝，伺機而動。而在十八大釋放出“樓市調控不放松”的調控信號后，整個莆田樓市各方面又要做好哪些準備？

    安居：面對“十八大”發出的“房地產市場調控政策現在還沒想放松”的聲音，接下來整個樓市調控走向將會如何？將對莆田樓市產生怎樣影響？

    曾志達：幾年來的政策調控動作我們已經太熟悉了，沒有人覺得國家對于房地產調控的基調會有大的調整，即便過程中出現些許放松，也是根據市場需要做的適時調整。所以，個人認為國家從未放松過對樓市的調控。
    至于對莆田樓市的影響，因為前幾輪的調控主要針對的是大中城市的投資行為，對于像莆田這樣以剛性需求為主的城市而言，個人認為影響會有，但相對較小。莆田房地產市場銷量與銷售價格合理上升，沒有“過熱”的市場現象，屬于健康的市場。

    楊偉華：城市化是未來經濟增長的動力，而住房市場發展又是城市化的主要內容。十八大后，中國住房市場應該是一個改善民生的市場，而不是宏觀調控及賺錢的工具。從政策方面看，房地產相對于住宅調控不會放松，但是限購會有所松動，整體房地產政策，特別是信貸政策，會隨著會議的召開，有所好轉。莆田房地產市場銷量與銷售價格合理上升，穩步健康的發展。

    安居：年關將至，眾房企將會何時發起“總攻”？是否會在年底迎來一次成交高峰？在價格上是否存在大幅波動的可能性？

    陳金勝：年關的這波購房潮歷來為開發商所關注，莆田不同于其他城市，莆田有大量的莆商在外經商，春節期間是這些莆商回鄉置業的大好時機，開發商都想抓住這波回鄉潮，所以，各種開盤活動、回饋業主的活動也會增多。但是，在價格上，因為現在的樓盤也比較多，回鄉置業的購房者可選的房源就多了，開發商在價格上也不會出現太大的變動，畢竟這次購房潮是今年能否取得好的銷售成績最后的機會了。

    曾志達：農歷年關歷來是莆田各開發商搶收的時間。只要符合推售的工程條件，我想大部分開發商一定會盡可能增加推售量，一波推售高潮是不可避免的。而從往年的數據來看，年關的銷售量一直是比較高的。
    至于價格，個人認為不會有大的波動。一、隨著推量的增加各開發商會更關注推廣和銷售力度，二、各方對政策和市場皆抱有一定的觀望態度，因此在定價和銷售上都將保持謹慎態度。三、年底購房者一部分為回鄉客，一年的價格增量已經足夠讓他們消化，如果波動太大，可能失去這部分客戶。

    安居：接下來莆田的購房主力是否還是以“剛需”為主？市場空間還有多大？對于他們來說，什么時間段是相對好的購房時機？

    曾志達：莆田樓市近年飛速發展，最大的推動者就是剛需客戶！對于剛需客戶而言，任何時間都是購房的好時機。各區域的發展情況不同，隨著價格的提升，購房者還是應該量力而行，考量自己的經濟承受能力做出選擇。
    年底樓盤庫存量都較大，是購房者一個較好的購房時機。一方面，可選擇性大；另一方面，年底開發商為回籠資金促銷力度也會比較大。  
陳金勝：莆田作為三線以外的城市，外來工作者相對較少，市場的主力都是以莆田本地的自住客戶為主，相對來說投機炒房的占的比例不會太高，這點從歷次的房地產調控就可以看出，莆田房價并沒有出現太多的波動，市場上也沒有出現拋售房源的現象，這也說明莆田的房地產市場相對來說還是健康、理性的。莆田房地產市場還是以剛需客為主，這部分購房者更加看中的是產品的實用性，像80平米左右的兩房，110平米多的三房更符合這部分購房者的需求。

    安居：在售的ECO城、萬科城，以及接下來即將登場的正榮·財富中心、聯創國際廣場等大盤項目在市場上將扮演什么樣的角色，對整個樓市有什么樣的影響？

    楊偉華：今年木蘭溪板塊多個大盤推出，吸引眾多關注。這些大盤都有品牌開發商的背景，他們將帶給莆田更多更新的開發理念，將極大地提升莆田樓市整體的發展水平。同時，我們也可以看到，這些大盤以超大體量現身，明年的樓市供應量將大大增加，樓市競爭將愈發激烈。對于莆田市場來說，大盤對市場的帶動作用還是比較明顯，大盤對區域樓市具有一定的導向意義，但各盤也有各自的特色與重點，隨著房地產市場的不斷成熟，整個市場將不需要看這些“大盤”臉色。

    陳金勝：大盤的上市必然會對區域內的市場產生不小的沖擊，大盤的價格大多會成為這個區域的風向標。在同一區域內，個別樓盤一般都會避開大盤的推盤時間，通過時間差來促進銷售；或者是利用大盤房價比較高的時候，以比較低價位入市，賺取人氣與利潤差，而且大盤的入市會擠占其他樓盤的市場份額。但是從另一方面來看，大盤的入市，也會促使后續的開發商更家注重產品的品質和產品的差異化，通過提高自身的品牌實力來促進銷售。

    安居：調控政策不放松，年關又至，眼下作為開發商，要做的便是及時根據政策適時調整自己的戰略。那么應該做好哪些準備？

    曾志達：作為開發商要做的事——以不變應萬變！什么是“不變 ”？事實證明，多輪調控過程中，那些品質過硬的開發企業始終保持著旺盛的生命力！所以，不論外界環境如何，從自身可控制的范圍內做調整，做好產品，做市場需要的好產品，開發商無論在何種政策環境下都能自如應對！
    另外就是積極“搶金”，解決自身項目運作的現金流。只要合理的符合市場的價格，讓更多的購房者買到屬于自己的房子，并解決金融和其他融資手段為項目爭取更多的現金流支撐，這樣什么樣的“嚴冬”都可以過得了。 
    楊偉華：主要有以下三點，第一個是任何企業要有一個長遠的發展目標，滾動發展和正確選擇投資方向，是非常重要的事情；第二個是使產品滿足客戶的需求，不同的產品線是對應不同的客戶群、不同的商業業態。針對不同產品，要制訂相應的目標、產品標準、工藝工法；還有一個就是服務，任何一個企業保持一個良好的形象，服務方面有比較好的口碑，這也是一個非常重要的競爭力。開發商必須不斷的提升自己的服務。關心政策不如更多的關心消費者，才能將住宅品質做的更好。